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コスト削減&空室期間の 短縮ができる! 退去の立ち会い方

コスト削減&空室期間の短縮ができる! 退去の立ち会い方

敷金はほぼ返還──。「東京ルール」を思い出しましょう

「最近、退去した後の修繕やクリーニングの費用がやけにかさんでいる気がするなあ……」
こんなふうに感じているオーナー様、けっこういらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、それは仕方がないことです。
このコラムの第3話目でお話しした「東京ルール」を覚えていますか?
「東京ルール」では、「退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行うことが原則であること」と定められているんです。

詳しい内容はこちら↓↓
【3話目:地方都市にも広がっています!貸主負担が大きい「東京ルール」】

つまり、敷金でクリーニングしたり、修繕したり、壁紙や畳、ふすまを張り替えたりという以前の考え方は、いまではまったく通用しない。敷金はほぼ返還するもの──。
これが一般的な考え方になり始めているのです。

こうなると、入居者が入れ替われば入れ替わるほど、オーナー様の負担は大きくなります
しかも、退去の立ち会いを専門の業者や不動産屋業者に依頼をすれば、だいたい1万5000円くらいの費用がかかります。さらに、そこから工事の発注をしてもらえば、見積もりに2~3割くらいは費用を上乗せされることも当然のこととなります。

きれいに住んでくれた入居者さんであっても、良心的な不動産業者さんであっても、退去時のオーナー様の費用負担は、以前より確実に大きくなるのです。
そこで、賃貸経営に積極的なウチコミ!のオーナー様には、オーナー様ご自身が退去にしっかり立ち会って、コスト削減&空室期間を短くする方法を手に入れてほしいのです。

退去の立ち会いに必要な3つのポイント

「そうはいっても、退去の立ち会いとなるといろいろ確認することが多そうで……」と敬遠しているオーナー様もいらっしゃるでしょう。

しかし、実は退去の立ち会いなんて、それほど難しいことではありません。
なぜなら、管理会社に入社した新入社員が最初に覚える仕事のひとつでもあるからです。

では、まず退去の立ち会いに必要な3つのポイントをご紹介します。

【ポイント1】室内にモノを残していかないよう注意する

よく置いていかれるのが、カーテンや照明器具、ガスコンロなどです。
「次の入居者に使ってもらえるから、まあいいか」などという甘い考えでは、これからの賃貸経営はうまくいきません。入れ替え時には、きちんとリセットすることが重要です。

さらに、ゴミ置き場にいろいろなゴミを置いていく入居者も多くいます。
引っ越しの日と回収日がずれているなら、そのゴミは引っ越し先で処分してもらうようにしましょう。引っ越しのゴミをどっさり置いていかれると、ゴミ置き場の秩序が乱れ、ほかの入居者がいろんなゴミをとんどん置き始めるきっかけになりかねません。

【ポイント2】電気、ガス、水道の使用停止手続きが済んでいるか確認する

手続きをせずに引っ越しされると、最後の使用料を踏み倒されることもあります。
退去の連絡は1カ月前には入るはずですから、そのときに入居者に手続きするように伝えておきましょう。また、手続きが終わったことを確認できてから敷金を返還すると約束してもよいかもしれません。

【ポイント3】入居者との契約書や工事の契約書をもとに傷んだ箇所を確認する

とくに注意したいポイントが入居者との契約書に記入された「特約事項」です。
契約書は、不動産業者によって内容の細かい部分に違いがあるため、しっかり確認することが必要です。

たとえば、「たたみやふすまの張り替えは入居者負担とする」
「クリーニング代は入居者負担とする」などと、特約事項に記入されているかどうか。
このような記入があれば入居者負担とできますが、何も記入していなければ、多くの費用をオーナ様が負担しなければならなくなる可能性が高くなります。

また、以前の入れ替え時に工事やリフォームをしているなら、その契約書とお部屋の様子とを見比べましょう。
たとえば、フローリングを張り替えたにもかかわらず大きな傷がついていれば、それは入居者の過失であるといえるでしょう。

とはいえ、どんなにクリーニングや修繕におカネがかかっても敷金以上の請求は難しいと考えた方がベターです。
また、たとえば壁紙は7年も経過すれば減価償却されるとみなされます。そのため、タバコのヤニがついていて張り替えに10万円かかっても、その1割程度しか請求することはできません。

入居者入れ替え時期は"スピード"を最優先に

そして、退去の立ち会いでオーナー様が最も懸念することが、"ちょっとやっかいな入居者"さんではないでしょうか。

たとえば、
  • たくさんゴミを置いていく
  • 室内が異常に汚い
  • たくさんの傷がついている
  • 敷金の全額返還を求めてくる  など

「ゴミを持っていってください」
「こっちは引っ越すんだから、回収日に捨ててくれればいいじゃないか」
「この傷や汚れはもともとありませんでしたよね」
「そんな傷は知らない」
「敷金からクリーニング費用はいただきます」
「いや、全部返してくれ」

こんな押し問答をしなければならなくなった場合、残念ですが、オーナー様はさっさとあきらめて次の入居者さんを早く決めるように動くことをおすすめします。
押し問答を長く続ければ続けるほど空室期間が続くことになります。
ましてや少額訴訟などになると、部屋の現状維持を求められ、クリーニングすることすらできなくなることもあります。

オーナー様の負担は増えても、さっさとお部屋をリフォームして、質の良い入居者に入ってもらう方が、長い目でみると利益になるはずです。
つまり、"スピードが命"なのです!

また、入れ替え時に、ある程度の費用をかけてリフォームし、入居者さんに気持ちよく長く住んでもらうというサイクルを作ることで、オーナー様も長い目でみるとトータルの費用を抑えることができるでしょう。


最後にもう一度お伝えします!
これからの時代、入居者さんの入れ替え時にかかる修繕やリフォームの費用はほとんどがオーナー様負担となります。
ましてやリフォームとなれば、次の入居者さんを見つけるための工事です。
退去者の敷金を利用してその費用を捻出するのは間違いであることも分かるでしょう。
お部屋はオーナー様にとって"商品"だということを忘れないようにしましょう。
このように"賃貸経営者"という意識を高く持つためにも、コストを抑えるためにも、退去の立ち会いをオーナー様ご自身がすることはとてもいいことだと思いますよ。


「長く入居してもらうためのとっておきアフターフォロー」。

~オーナー様もこれからはサービス精神が必要です~

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