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賃貸経営に重要! 良質な管理を行うための 管理会社とのつき合い方

賃貸経営に重要!良質な管理を行うための管理会社とのつき合い方

管理会社の担当者も意外と大変!?

ウチコミ!に登録するオーナー様は、所有する物件をできる限りご自身で管理している、という方も多いと思います。
しかし、街には管理会社や不動産会社がたくさん存在しています。それなのに、なぜ大変な管理を自分でするにいたったのか──。

その理由は、管理会社に対する不満が爆発してしまった、あるいは愛着ある自分の物件を自分が納得いくように管理をしたい、などと思ってのことでしょう。


現在、管理会社にすべての管理をお任せしているオーナー様のなかにも、管理会社に対して

  • 「もうちょっと効率良く入居者の募集をしてくれたらいいのに」
  • 「清掃がちょっと行き届いていない気がする」
  • 「担当者になかなか連絡がとれない」
など、多かれ少なかれ不満をお持ちの方は多いと思います。

なぜ、オーナー様が不満を持たざるを得ない仕事を管理会社はしているのでしょうか。
その答えを導き出すためにも、ここでひとつ、管理会社の事情をお話させていただきます。

管理会社と一言で言っても、小規模なところから大規模なところまでさまざまあります。
たとえば、それなりの規模の管理会社であれば、社員の数もおつき合いするオーナー様の数も扱う物件の数も多くなります。すると、営業マン1人が100人以上のオーナー様を担当することもあります。

その場合、物件数はオーナー様の数以上になり、部屋数にすると1000室以上も担当しなければならなくなります。そうなると、残念ながら一人ひとりのオーナー様とこまめに連絡を取り合い、一つひとつの物件をまめに巡回することもなかなか厳しくなります。
どうしても問題が発生したときに動く、という形になってしまうのです。

しかも、わがままな入居者さんからの連絡だって入ります。

「ゴキブリが出たからなんとかしてほしい」
「天井の照明に手が届かないから電球をかえてほしい」・・・・。

本来であれば、入居者さん自身でやってもらいたいこんな細かなことを管理会社に言ってくる入居者さんもいるのです。

そんなとき、仕方がないから管理会社の担当者は出向きます。
そして、電球一個取り替えてあげたものの、数百円の請求書をオーナー様に出すのは面倒くさいし、そんな細かいことをやってあげてしまってはオーナー様に何を言われるかわからない。

このように管理会社の担当者は、入居者に「自分でやってくれ」とも言えず、オーナー様にも請求できない、トホホな板挟み状態のときもあるのです。

担当者に自分の顔を覚えてもらいましょう

こうして管理会社の事情をお話すると、まるで管理会社の肩を持っている雰囲気になってしまいました。

実は、リメイクスタジオスタッフには管理会社に勤務していた経験がある者もいるため、こんな状況を理解できるのです。

しかし、オーナー様にとっては管理会社の事情なんか関係ありません。やるべきことはやってほしい。
そして、オーナー様への不満を募らせてしまう担当者が存在することも否めません。


それでも、簡単に管理会社を変えることもできないからオーナー様は頭を抱えるのです。

そこで、ここからがやっと本題。
不満を募らせないよう、どうやって管理会社とつき合っていくか──。
実は、その前提として管理会社側の事情も理解しておいてほしかったのです。
「もしかしたら、管理会社のこの若い担当者も一生懸命やっているのかも……」
という視点が少しでもあれば、オーナー様の気持ちも少しは変わるかもしれませんから。

つまり、「管理会社とのつき合い方」、答えはもう出ているのです。
それは"コミュニケーション"です。

管理会社とオーナー様も、しょせん人間と人間。
性格が合わない人がいれば、誤解が生まれることもあって当然です。

ですから、まずは担当者を知ることが大切
規模の大きな管理会社であれば、なかなかお会いする機会は少ないかもしれませんが、折を見て自分から管理会社に顔を出してみましょう。
あるいは、お中元やお歳暮のシーズンにちょっとしたお菓子でも贈ってみましょう。

そして、「いつもきちんとお掃除してくれてありがとう」とときどき感謝の気持ちを伝えておくことも大切です。人は、子どものうちだけでなく、大人になっても褒められた方がうれしく、成長するものです。

行き届かない管理があったときもやさしい口調で忠告する。
「掃除、やってないじゃないかっ!」といきなり怒るよりも、「ちょっとゴミが気になったんですよね。今度から気をつけてくださいね」と言った方が、素直に反省するかもしれませんし、相手もやさしいオーナー様を好きになってくれるかもしれません。

こうやってお互いの顔を覚えて距離を縮めていけば、電話1本かけたときの相手の対応も違ってくるものです。 もちろん、人それぞれではありますが、相手の気持ちを考えて"コミュニケーション"をうまくとることが上手なおつき合いの第一歩となるのです。

ちなみに、もしも新しい管理会社を見つけるときには、《物件に近く、地域のことをよく把握している管理会社》がおすすめです。
物件に近ければ、何かあったときにすぐに駆けつけてもらえ、地域のことをよく把握していれば、物件に適した入居者募集のノウハウを持っている可能性が高いからです。

その管理業務、本当に契約に入っていますか?

そして最後に、管理会社勤務の経験を持つ者として、オーナー様にぜひ確認していただきたいことがあります。

それが管理契約書の内容です。
オーナー様が管理をお願いしていると思っていても、実は仲介だけの契約だったというケースがあります。
たとえば、入居者からの不具合の連絡があったとき、なんとくな管理会社が動いていたから、すべての管理を任せていると勘違いしてしまっている、という感じです。


ですから、共益費の運用に関してどこまで管理会社に請け負ってもらっているのか、改めて確認してみてください。今まで、「何もやってくれない!」と腹を立てていたけれど、実は管理会社の仕事ではなかった、ということもなきにしもあらずです。

不動産業界における賃貸経営の取り決めは、まだまだ曖昧な部分が多く、契約書に細かく記載されていないかもしれません。そういった場合には、管理会社ときちんと確認し合う機会を設けてみましょう。

お互いの役割をきちんと把握して、お互いを知り、お互いを思いやる仕事をする。
管理会社と関係が悪化しそうなオーナー様も、契約内容の確認やコミュニケーションのとり方を一度見直してみてはいかがですか。


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